תל אביב, עיר לעשירים בלבד?

האם הזכות לחיות בתל אביב שמורה רק לדיירי מגדלים? האם "פינוי-בינוי" בהכרח מחייב דחיקה של אוכלוסייה חלשה? על ההתחדשות העירונית בשכונת נווה שרת בצפון העיר והג'נטריפיקציה שנדמית לנו כגזרת גורל.

20140125_120530

איזה שינוי יחול באופי השכונה? שכונת נוה שרת, תל אביב (צילום: תהל בן יהודה)

"מה זאת אומרת, אנחנו הבאנו לפה יזמים. כבר עשר שנים שאנחנו מנסים לקדם פרויקט כזה", מספרת לי דיירת ותיקה משכונת נווה שרת בתל אביב על פרויקט "פינוי-בינוי" שיוצא לדרך בימים אלו בשכונה. "חבל רק שהאלטרנטיבה היחידה למבני הרכבת היא מגדלים", אומרת שכנתה. מה דעתן של השתיים על עלויות התחזוקה הגבוהות של החיים במגדלים? "אני באמת לא בטוחה שאצליח להחזיק את הדירה החדשה… כנראה שאמכור אותה. לא יודעת לאן אלך… אני לא בטוחה שהכסף יספיק לי לדירה חדשה". אחת הדיירות, שחיה בשכונה מזה 30 שנה, מודה בצער: "השכונה כבר ישנה והגיע הזמן להעביר אותה הלאה לדור הצעיר. אבל עצוב לי לחשוב שאולי לא אספיק לראות את השינוי. בעלי מאוד חולה, והאבק והעבודות מחוץ לחלון לא עושות לא טוב. רק לפני שבועיים נפטרה פה אחת הדיירות". בעל  דירה אחר מסכם בפסימיות, "עדיף להשאיר את המצב כמו שהוא. כרגע אנשים מוכרים את עצמם בזול".

מה יעלה בגורלם של הדיירים הוותיקים של שכונת נווה שרת בסיומו של פרויקט "פינוי-בינוי"? איזה שינוי יחול באופי השכונה? עם מי יטיב התהליך ובמי הוא יפגע? המקרה של שכונת נווה שרת בתל אביב מהווה דוגמא חיה לסוגיות המורכבות שטומנים בחובם פרויקטים של "פינוי-בינוי", והוא מעורר מחשבות על דרך הפיתוח של מרחבים עירוניים ותהליכי התחדשות בכלל.

20140216_082415

בנייני הרכבת הישנים נהרסים לטובת מגדלי מגורים. נוה שרת, תל אביב (צילום: תהל בן יהודה)

קצת רקע על נווה שרת. השכונה ממוקמת בצפון-מזרח תל אביב, בקצה הגבול המוניציפלי של העיר, בסמיכות לאזור התעסוקה קרית עתידים והשכונות צהלה ורמת החייל. השכונה הוקמה בתחילת שנות ה-50, על פי הגישה הרציונלית-פוזיטיביסטית של מדינת הרווחה דאז, לצורך שיכון מפוני המעברה יד-המעביר. במהלך שנות ה-60 ועד שנות ה-80 שוכנו בנווה שרת עולים חדשים, רובם מברית המועצות לשעבר. את אופייה של השכונה ניתן לתאר במילותיה של טלי חתוקה: "בשכונות שנבנו פה בשנות החמישים והשישים יש ערכים שאין לנו היום. הן אמנם מוזנחות מאוד, אבל היו בהן איכויות פיזיות ומרחביות שאין לנו בשום שכונה אחרת: קומפקטיות, שטחים משותפים בין הבניינים, מערכת שבילים שמקשרת בין כל חלקי השכונה, מרכזים מסחריים קטנים ובניינים בני שלוש-ארבע קומות- צפוף במידה, אבל בלי האנונימיות שמייצרים מגדלים רבי-קומות."[1] כל אלו, כך נראה, עומדים להשתנות בעקבות ההתחדשות העירונית המתחוללת בשכונה.

פרויקט "פינוי-בינוי" שבמתחם 'בית אל', נווה שרת, הינו הראשון מסוגו בתל אביב ולמעשה כולל בתוכו שלושה פרויקטים עצמאיים המנוהלים, מתוכננים ומשווקים על ידי חברות שונות.[2] סך הדירות שצפויות להיהרס, רובן במבני רכבת ישנים, הינו 370 ובמקומן מתוכננות להיבנות במגדלים 924 דירות חדשות, כלומר מקדם של 2.5 דירות חדשות על כל דירה שנהרסה. בנוסף לאלו אושר לאחרונה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה פרויקט פיילוט במתחם סמוך, 'אח"י דקר', במהלכו יפונו 451 דירות ישנות ובמקומן ייבנו 1,159 דירות חדשות בתמהיל מגוון: 20% דירות קטנות, 60% דירות בינוניות ו-20% דירות גדולות במגדלים המשולבים עם בנייה מרקמית. בעוד חלק מן הדיירים כבר פונו ותהליך הבנייה החל, דיירים אחרים עדיין מחכים לפינוי.[3]

נווה שרת 6 משרד השיכון והבינוי

שכונת נווה שרת כפי שהיא היום, כאשר השטח המזסומן צפוי לעבור התחדשות (צילום מסך מאתר משרד השיכון והבינוי)

20140221_091802

שלושה פרויקטי פינוי-בינוי בנווה שרת, תל אביב (צילום: תהל בן יהודה)

התהליך שנווה שרת עוברת בימים אלו עונה לכל מרכיבי הג'נטריפיקציה, כפי שאנו מכירים אותם מהספרות – השקעה במבנים פיזיים, עלייה במחירי נדל"ן, מיקום בתוך המטרופולין, קירבה למרכז מסחר ועסקים, כניסת אוכלוסייה חזקה ודחיקתה של אוכלוסייה מקומית חלשה. הסממנים באים לידי ביטוי בשכונה כבר עתה. בעיצומו של תהליך הפינוי והבינוי, עוד בטרם החל האכלוס של מבנים חדשים ודירות מרווחות, חווה נווה שרת עלייה במחירי הנדל"ן (גורם מוביל לדחיקה של תושבים וותיקים, בעקבות עלייה בשכר דירה), מיתוג מחדש כ"קדמת צהלה- שכונת היוקרה החדשה של צפון תל-אביב", וכמובן שתמהיל הדירות החדשות אינו מיועד לקהל הדיירים הנוכחי של השכונה. באופן מפתיע אין התנגדות ציבורית גורפת של תושבי השכונה ל"פינוי בינוי", כפי שמתואר במקרי בוחן במדינות אחרות.[4] הייתכן שההשקפה הניאו-ליברלית וההבטחה לדירה ממוזגת במגדל הצליחה לשווק עצמה עד כדי כך שאין כנגדה עוררין?

תהליכים של ג'נטריפיקציה הפכו בעשורים האחרונים מתופעה ספורדית ונקודתית למגמה, יש שיאמרו אף מדיניות, שכיחה בערי העולם – ראשית במערב אירופה וארצות הברית ולאחרונה גם במדינות אסיה, אפריקה, דרום אמריקה וכמובן ישראל. בדיון אודות ג'נטריפיקציה יש לזכור כי מעל הכל זהו שיח פוליטי- כיצד החברה מעוניינת לחלק את המשאבים המרחביים ומי אמון על ההחלטה. בהתמקדותה בפתרונות עירוניים מבוססי שוק, הזניחה המדינה הניאו-ליברלית את צורכי הדיור של תושביה החלשים, לטובת קידום פתרונות דיור עבור אוכלוסיות חזקות, בדמות הקלות בנייה ומס, ובכך למעשה מייצרת ג'נטריפיקציה בדלת האחורית.

סרטון התדמית של פרויקט "קדמת צהלה" – למי הוא מיועד?

מעבר לדחיקה של דיירים ותיקים לטובת כניסה של דיירים חזקים, הבעיה העמוקה של הג'נטריפיקציה בנווה שרת, ובכלל, היא שאלת המעמד הנמוך בעיר. האם בקרוב נראה חתך סוציו אקונומי אחיד בעיר? האם אין מקום למעוטי יכולת בתל אביב? האם הזכות לחיות בתל אביב שמורה רק לדיירי מגדלים? האם התחדשות עירונית, המשתמשת בכלים כמו "פינוי-בינוי", בהכרח מחייבת ג'נטריפיקציה? אם נווה שרת והדר יוסף הינן מדד, אז העתיד אינו מבשר טובות. שהרי אלו שתי השכונות האחרונות בצפון תל אביב שאוכלוסייה מן המעמד הנמוך עדיין מסוגלת להתמודד עם עלויות המחייה בהן. זאת לעומת כ-20 שכונות עבור אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי גבוה. שכונות דומות בדרום תל אביב, כדוגמת לה גוורדיה, צפויות לעבור גם הן "פינוי-בינוי" בשנים הקרובות. אבל מה זו עיר אם לא ריבוי וגיוון של אוכלוסייה? מי שרוצה לחיות לצד אלו שדומים לו גר בפרבר או ביישוב קהילתי.

איני טוענת שיש לשמר את המבנים הירודים של נווה שרת או שאין לצפוף בה את הבנייה, אולם יש לבחון את הפיתוח תוך כדי התחשבות בכלל התושבים. כיום נעשה שימוש בעולם במגוון פתרונות למצוקת הדיור, הן של המעמד החלש והן של המעמד הבינוני, בד בבד עם הרצון להחיות אזורים מדורדרים בערים הגדולות. אלו כוללים הקצאה של דירות "בנות השגה" בפרויקטים של בנייה חדשה, פיקוח על שכר דירה והבטחת קיומו של דיור ציבורי. כל אלו עשויים להשתלב בפרויקטים עתידיים של "פינוי בינוי", אם העירייה תתערב ותגדיר ליזמים דרישות נוקשות לצד התמריצים ו/או הפיצויים. רק רגולציה ברורה תפתור את הסוגיה.  ובינתיים, כדאי לשים לב לפיילוט העתידי שצפוי במתחם אח"י דקר בשכונה. בדיקה מעמיקה וביקורתית של יישומו עשויה ללמד אותנו רבות על האופן הנכון לביצוע פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית בישראל. אמנם לא ניתן ואולי גם אין צורך למנוע תהליכי ג'נטריפקציה, זו היא חלק מהדינמיקה העירונית, אבל אפשר לייצר בקרה על התהליכים הללו וחלוקת משאבים צודקת תוך התייחסות לכל הקבוצות באוכלוסייה. כפי שסוזן פיינשטיין הגדירה בפשטות,"אנחנו לא יכולים לדעת מה יהיה המקור הפורה ביותר של שינוי, אולם באמצעות שיח מתמשך על צדק, אנחנו יכולים להפוך אותו למרכזי בפעילות התכנון". [5]

לקריאה נוספת:
– "החיים בתוך משבר דיור", מאת רוני בר
– "נוף סדרתי", מאת מירב בטט
– "לטפל מהשורש בבעיית הדיור", מאת טלי חתוקה

[1] שמיר ט. "כל הערים השמחות", אתר כלכליס"ט (08/02/14) 

[2] שלושת המתחמים הינם: 1. קדמת צהלה– מצוי בין הרחובות בית אל, אח"י דקר ורמה. המתחם מתוכנן להכיל 204 דירות חדשות, במקום 120 דירות קיימות; 2. מגדלי ME– בין רחוב בית אל לגן הציבורי שבמרכז השכונה. זהו המתחם הראשון להתפנות מדיירים ולפיכך מצוי בשלב מתקדם של בנייה. מיועד להכיל 3 מגדלים בני 270 דירות בגדלים שונים, במקום 96 הדירות של מבני הרכבת שנהרסו; 3. גרין פארק– לאורך רחוב רמה. מיועד להכיל 6 מגדלים ובהם סה"כ 450 דירות במקום 154 דירות קיימות.

[3] שלושה מבנים במתחם בית אל טרם פונו בגלל הליכים משפטיים כנגד דיירים סרבנים ואילו דיירי מתחם אח"י דקר עדיין מחכים לאישור סופי של הפרויקט בוועדה המחוזית.

[4] רוב הדיירים עמם שוחחתי, שוכרים ובעלי דירות כאחד, היו דווקא בעד פרויקט ה"פינוי-בינוי" והביעו אופטימיותכלפי עתיד השכונה. אולם חשש גדול של בעלי הדירות, שרובם המכריע כבר מעל גיל 70, היה שלא יספיקו ליהנות מן השכונה החדשה.

[5] Fainstein S. (2009). Planning and the Just CitySearching for the just city: debates in urban theory and practice, 19-39