איך נלחמים בהשפעה של “דירות רפאים”?

תושבי חוץ שקונים דירות בירושלים ובתל אביב, ומתגוררים בהן שבועות ספורים בשנה בלבד, משפיעים ומשנים את המרחב העירוני. מה מיוחד במקרה הישראלי של “דירות רפאים” ואילו צעדי מדיניות נדרשים כדי להתמודד עם השפעתן על העיר? תובנות ממחקר חדש על התופעה.

מי בעצם מתגורר בשכונה? טלביה, ירושלים (צילום: Pinybal, מתפרסם לפי רישיון CC BY-SA 3.0 דרך ויקישיתוף)

שכונת טלביה בירושלים, השכונה בה נולדתי וגדלתי, שינתה את אופייה בשנים האחרונות. הרחובות התרוקנו, צעירים וילדים הפכו למחזה נדיר, חנויות קטנות ומכולות נסגרו. במקומן נפתחו סוכנויות נדל”ן בוטיק אשר מתמחות במכירת נכסים לתושבי חוץ. בעשור האחרון יהודים עשירים רבים החיים בחו”ל החלו לרכוש דירות בשכונה, מבלי למעשה להתגורר בהן יותר משבועות בודדים בשנה. למעשה פחות ופחות אנשים מתגוררים בטלביה בפועל, ויש בה בעיקר דירות יוקרה ריקות וחשוכות. אותן דירות אף זכו לשם – “דירות רפאים”. כאשר בשכונה מסוימת נרכשות דירות רפאים רבות, היא עלולה להפוך ל”שכונת רפאים”.

טלביה אינה השכונה היחידה בעיר ירושלים במצב זה; כך למשל חלקים נוספים מהעיר ההיסטורית – השכונות המרכזיות והאטרקטיביות ביותר של ירושלים – מנוקדות ב”דירות רפאים”. יתרה מכך, זו אינה תופעה ייחודית לירושלים, היא מתרחשת גם בתל אביב ובערים נוספות בעולם. אמנם הביטוי המעשי וההשלכות שיש לשכונות הרפאים משתנות מעיר לעיר, אך המאפיינים הבסיסיים דומים.

“דירות רפאים” מייצגות באופן חזק ומובהק את אי השוויון ההולך ומתגבר בין שכבות האוכלוסייה השונות. ממילא, ירושלים (צילום: Magister, רישיון-השימוש)

בירושלים “דירות הרפאים” משפיעות על תמהיל העסקים בשכונה. פרויקט ממילא, ירושלים (Navot Miller מתפרסם לפי רישיון CC BY-SA 3.0 דרך ויקישיתוף)

זה נכון שהתופעה של אנשים עשירים שרוכשים דירה נוספת שלא למגורים במדינה אחרת אינה חדשה, אך בשנים האחרונות גדלו ממדיה – מבחינת כמות הרוכשים, מחירי הדירות הגבוהים, והתרכזותם של הרוכשים בשוק דירות היוקרה. מכאן גם ההשלכות של התופעה הפכו להיות משמעותיות ומובחנות יותר. הסיבה העיקרית לכך קשורה להתגברות תהליכי הגלובליזציה והתחזקות מעמדן של הערים הגלובליות. כך, בשנים האחרונות הפכו שכונות הרפאים לבעיה אקטואלית עולמית, ואף התעורר שיח סביב הצורך לתת לכך מענה ברמה הקהילתית, התכנונית והמוניציפלית.

תופעה זו מעניינת במיוחד מכיוון שניתן לראות בה ייצוג חזק ומובהק של אי השוויון ההולך ומתגבר בין שכבות האוכלוסייה השונות, בישראל ובעולם המערבי ככלל. מדובר במעין “כיסים” בתוך העיר, אשר מייצגים את חוסר השוויון והצדק אשר תכנון עירוני, או העדרו, עשויים לעיתים לייצר במרחב העירוני. שכונות רפאים פוגעות במגוון העירוני ומייצגות מצב אבסורדי בו רצונותיהם והעדפותיהם של תושבי חוץ, שאינם מתגוררים במקום בפועל, עולים על אלו של תושבי המקום. כל עוד לא ננקטים צעדי מדיניות על מנת לגשר על המתח והפערים בין הצרכים של שתי האוכלוסיות הללו, רצונו של החזק והעשיר יותר יגבר.

החלטתי להקדיש את עבודת התזה שלי לנושא, כדי להבין את תופעת דירות הרפאים יותר לעומק ומתוך כך לנסות ולחשוב על כלים אפשריים להתמודד עמה. המחקר התרכז בתל אביב ובירושלים, מכיוון ששתיהן נחשבות לערים גלובליות (ירושלים בתור מוקד תיירותי עולמי), ויש בהן ריכוז גבוה של דירות רפאים. המטרה הייתה לבחון את ההשפעה שיש בפועל לדירות הרפאים על השכונה בה הן ממוקמות, באמצעות מספר מדדים מוגדרים של עירוניות: כמות ותמהיל עסקים, כמות ותמהיל התושבים ומחירי הדיור בשכונה. על מנת לבסס את הממצאים, ערכתי בכל עיר השוואה בין שכונות בהן יש ריכוז גבוה של דירות רפאים, ובין שכונות בעלות מאפיינים דומים אך ריכוז נמוך של דירות רפאים. לאחר מכן ערכתי השוואה בין ירושלים ותל אביב.

אם לסכם את ההבדל העיקרי בין השתיים, בירושלים דירות הרפאים מרוכזות בשכונות מסוימות, ומהוות בהן אחוז משמעותי, לעומת תל אביב שם הדירות מפוזרות ברחבי העיר, ולא ניכר ריכוז משמעותי שלהן בשכונה או אזור מסוים. בנוסף, בתל אביב דירות רבות בבעלות תושבי חוץ מאוישות (אם על ידי שוכרים או על ידי בעליהן). על כן, בירושלים מורגשת הרבה יותר ההשפעה שיש לדירות הריקות על השכונה והעיר, ובתל אביב היא זניחה למדי. בירושלים דירות אלו משנות את סוג העסקים בשכונה, שהופכים לכאלו המתאימים יותר לצרכיהם של תושבי החוץ ופחות לאלו של המקומיים. בנוסף, בשכונות הרפאים יש ירידה מסוימת בכמות התושבים, אם כי ישנו קושי לגבות בנתונים מגמה זו של שינוי דמוגרפי בכל הקשור למשפחות צעירות או כמות הילדים בשכונה (בגלל האופן בו הנתונים הללו נמדדים). בתל אביב לא היתה השפעה כלל על סוג העסקים או כמות ותמהיל האוכלוסייה בשכונות. עם זאת, בשתי הערים ניתן לראות עליית מחירים בשכונות בהן יש דירות רבות בבעלות תושבי חוץ, גם אם הדירות הללו מאוישות.

בתל אביב לא ניכר ריכוז של “דירות הרפאים” בשכונה מסוימת. בית הפגודה במרכז תל אביב (צילום: Rastaman3000,. מתפרסם לפי רישיון CC BY-SA 3.0 דרך ויקישיתוף)

מעניין לעמוד על הדומה והשונה בין השלכות דירות הרפאים על השכונה בישראל לעומת האופן בו השפעה זו מתוארת בספרות לגבי מדינות שונות בעולם. בבסיס השוואה עומדת העובדה הייחודית לישראל, והיא שכמעט כל תושבי החוץ הם יהודים. כלומר, הם לרוב בעלי זיקה רגשית, דתית, והיסטורית למדינת ישראל, והם כולם אזרחים פוטנציאלים מכוח חוק השבות. דבר זה הופך את תופעת דירות הרפאים בארץ לתת-קטגוריה מעניינת בעלת מאפיינים ייחודיים, על אף מספר קווים משותפים כמו רכישת דירות יוקרה גדולות, התרכזות בשכונות מרכז העיר היקרות יותר, מניעים כלכליים, השפעה על מחירי הדיור בעיר וכו’.

ראשית, ההשפעה על החיים בשכונה אינה כה משמעותית בישראל; ממצאי המחקר לא הצביעו על הבדלים משמעותיים במעמד הסוציו-דמוגרפי של התושבים בשכונות הרפאים, או בכמות העסקים והשירותים (אם כי כן היה שינוי בתמהיל, כפי שציינתי מעלה). שנית, קיים הבדל משמעותי באופן בו ניתן להתמודד עם התופעה בישראל לעומת מדינות אחרות. מבחינת מדינת ישראל, להגירת יהודים לארץ, ואפילו לרכישת נדל”ן בלבד יש ערך אידיאולוגי חשוב. המדינה אף נוקטת באמצעים חקיקתיים ואחרים שיטיבו עם מהגרים יהודים ויעודדו אותם להגיע לארץ או לרכוש בה נכסים. בנוסף, תושבי החוץ היהודים תופסים את עצמם פעמים רבות כחלק אינטגרלי מהחברה הישראלית, ואינם רואים את עצמם כזרים כלל. בעיניהם, רכישת הדירות נועדה בין היתר לסייע לישראל מבחינה כלכלית וחברתית (השקעה במדינה) ולחזק את הקשר עם המדינה, וקשה להם להבין מדוע הדבר מעורר ביקורת ציבורית או קשיים ברמה העירונית. על כן, ניתן לומר כי תופעת דירות הרפאים בישראל הינה מורכבת הרבה יותר להתמודדות, ואם ברצוננו לצמצמה הדבר מחייב מציאת פתרונות יצירתיים, ואולי אף “מתחשבים” יותר.

פתרונות אפשריים שניתן לחשוב עליהם מתחלקים לשני סוגים. ראשית, הטלת תשלום מוגדל, אך בהסכמה, על הדירות, באמצעות ארנונה או “מס” אחר, שייועד בברור להתמודדות עם ההשפעות של דירות הרפאים. לדוגמא, עבור הקלה על מצוקת הדיור בעיר באמצעות מלגות דיור, בנייה של דיור בר השגה, מעונות סטודנטים וכדומה. באופן הזה יהיה ניתן למנף את הרכישות הללו לטובת צמיחה והשקעה נכונה בעיר. פתרון אחר יכול להיות בשיפור המרחב הציבורי בשכונות הרפאים, באופן כזה שיהפכו להיות אטרקטיביות יותר ויהוו אבן שואבת גם לאנשים מחוץ לשכונה. ניתן לשפר את האיכות העירונית באמצעות מתן הקלות לעסקים קטנים ומקומיים, עידוד פתיחת בתי קפה, מקומות בידור ועוד. יתכן שכך תרוכך השפעת דירות הרפאים באמצעים יחסית קלים ליישום ומועילים יותר לעיר.

תושבי החוץ היהודים תופסים את עצמם פעמים רבות כחלק אינטגרלי מהחברה הישראלית. מגדל מאייר בשד’ רוטשילד בתל אביב בזמן בנייתו (צילום: Sharshar (Own work) [CC BY-SA 3.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)], via Wikimedia Commons)

בסופו של דבר, אף אחד לא באמת רוצה להתגורר בשכונת רפאים, אפילו לא “דיירי הרפאים”. בראיון שערכתי עם חוה טפרברג, מתווכת דירות ותיקה בירושלים, אשר מתמחה בשכונות מרכז העיר ועובדת הרבה עם תושבי חוץ, היא אמרה לי שגם תושבי החוץ מודאגים מאד מתופעת דירות הרפאים. כאשר היא מציעה להם דירות בעיר דוד או ממילא (שכונות שנבנו כקומפלקס ייעודי לתושבי חוץ) רובם מסרבים בתוקף – הם רוצים לרכוש דירה בשכונה חיה ותוססת, בה יש חיי קהילה ויחסי שכנות, מכולת שכונתית, מאפייה ופרצופים מוכרים שיוצרים תחושת בית. ומי לא רוצה זאת בעצם.

* הכותבת סיימה את עבודת התזה “דירות רפאים והשפעתן על המרקם העירוני”, בחוג למדיניות ציבורית באוניברסיטת תל אביב, בהנחייתה של ד”ר רוית חננאל.

לקריאה נוספת:

– “כשהיזם הוא בעל הבית בעיר“, מאת טלי חתוקה

– “מה קרה כשבועת הנדל”ן התל אביבית התפוצצה?“, מאת יוסי גולדברג

– “תל אביב, עיר לעשירים בלבד?“, מאת תל בן יהודה-וקסלר

– “איך פותרים את משבר הדיור?“, מאת חן רוזנק