הרחובות המסחריים לאן? קריאת השכמה לקובעי מדיניות ומתכננים

הקורונה הובילה לאימוץ נרחב של מסחר דיגיטלי, וחלונות הראווה בערים רבות הלכו והתרוקנו. האם אפשר לדמיין את העיר ללא רחובות מסחריים? מהו עתידם של קילומטרים של מרקמי חיים עירוניים המשלבים מרחב ציבורי, תעסוקה ומגורים שהולכים ודועכים? האם עלינו להילחם על המסחר ואם כן כיצד?

הרחובות המסחריים בעיר הם הרבה מעבר לפונקציה המסחרית שלהם. לרחובות מסחריים יש איכויות חברתיות, תרבותיות, כלכליות ועסקיות. ריצ’רד מק’קורמק מדמה את הרחוב המסחרי ל”ריף אלמוגים”, כמרקם חי המאוכלס מחדש כל העת, מרקם מגוון, המנהל את עצמו וחסין, אך ששינויים סביבתיים חדים יכולים לפרקו.¹ חנויות הרחוב, שהן לאו דווקא שימוש הקרקע המרכזי התורם לתעסוקה, מהוות מין מפתח (keystone species) להישרדות האקוסיסטם המורכב והקומפקטי של שימושים רבים נוספים הממוקמים בסמיכות להן כמו מרחבים ציבורים, שירותים קהילתיים, מלאכות קטנות, משרדים ומגורים.² אובדן חנויות הרחוב לאורך הצירים העירוניים הראשיים, עשוי להיות הרסני לחיים החברתיים והתרבותיים העירוניים, להזדמנויות העסקיות ולהליכתיות במרכזי הערים.³

הרחובות המסחריים ספגו בעשורים האחרונים רצף של מהלומות. דפוסי הפירבור והקמת מרכזי הקניות בשולי הערים ומחוץ להן, עליית המסחר הדיגיטלי ומשבר הקורונה והסגרים שנלוו אליו שחיזקו אותו. כל המגמות הללו הובילו לכך שאפילו בערים גדולות וחזקות חלונות הראווה הלכו והתרוקנו, כל שכן בערים בינוניות וקטנות. חלק מהחנויות הומרו ל”חנויות חשוכות”.⁴ האם אנחנו חוזים בתהליך של פרידה מהחנויות והמסחר הקמעונאי? התשובה לשאלה זו מורכבת. בתקופת הקורונה, ההגבלות תרמו להחייאת המרחבים הציבוריים ברחובות המסחריים, כשעסקי ההסעדה קיבלו אישור להושיב לקוחות רק בחוץ. בנוסף לא מעט רשויות ניצלו את התקופה לשדרוג המרחב הציבורי, להרחבת מדרכות וסלילת שבילי אופניים על חשבון נתיבי תנועה, להפיכתם של רחובות למדרחובים. חלק מהחנויות שרדו את המשבר, ולצידן חנויות חדשות נפתחו דווקא על ידי רשתות מסחר אלקטרוני, לדוגמא אמזון.

רשימה זו סוקרת את האופנים שבהם חוקרים שונים מבינים את המגמות של השוק ובראשן האימוץ הנרחב של המסחר הדיגיטלי על ידי סוחרים וצרכנים בעקבות המגפה, המשנות את אופיים של הרחובות המסחריים, ואת הגישות וההצעות השונות שלהם לפעולה עבור קובעי מדיניות ומתכננים במטרה לשמר את הרחובות המסחריים כנכסים עירוניים, כמרחבים ציבוריים התורמים לכלכלה ולחברה בעיר.

וירטואליזציה וסגירת חנויות “מסורתיות”, צמיחת ענפי ההסעדה והשירותים, היברדיזציה ו”חנויות חשוכות”

הדיגיטציה משנה את פניו של המסחר. סחורות מסוימות הפכו בעצמן דיגיטליות (ספרים, מוזיקה, סרטים) וסחורות פיזיות כגון בגדים, מוצרי מזון, ריהוט ואביזרים לבית עברו להימכר במידה רבה ברשת. מגמות אלו מובילות לסגירה ולצמצום השטח של חנויות פיזיות בעיקר של קמעונאים קטנים, עצמאיים וותיקים שאינם משלבים מכירה ברשת. מאידך, רשתות קמעונאיות גדולות, הן מסורתיות והן רשתות מסחר דיגיטלי “מובהקות”⁵ פותחות מערך של חנויות פיזיות מתוך הכרה בכך שהמסחר הפיזי מגלם יתרונות מסויימים שמשלימים את המסחר הדיגיטלי – כמוקדי פרסומת ומתן שירות, ולכן הם עושים שימוש באסטרטגיות שיווק משולבות.⁶

סקטור השירותים⁷ וסקטור ההסעדה,⁸ שמהווים את הנתח העיקרי של חנויות הרחוב בערים המערביות, צפויים לחוות צמיחה משום שאין דרך להסתפר אונליין, ולמרות העלייה במשלוחי המזון ו”מטבחי הרפאים”, הקורונה הוכיחה שאנשים עדיין רוצים להיפגש עם משפחה וחברים לארוחת ערב או דרינק. כמו כן, חלק מהמקומות הללו תומכים את אופי העבודה שהשתנה לעבר עבודה מהבית, והרבה בתי קפה מיועדים לאפשר לעבוד מהם. בנוסף, ככל שהמסחר הקמעונאי של סחורות ממשיך להדלדל, מתחילה תופעה של היברדיזציה שבה מזון, הסעדה ושירותים מתקיימים באותו חלל מסחרי עם קמעונאות (לדוגמא חנויות ספרים משולבות בקפה, בר משולב משתלה וכד’).

הצמיחה המתמדת בהיקפי המסחר הדיגיטלי יוצרת גם ביקוש גובר לפרישת מערך מרכזים לוגיסטיים קטנים של אחסנה והפצה של סחורות (Delivery hubs/Last mile delivery depot , או מרלו”ג) אשר הולכים ומוקמים במרכז הערים ומחליפים את חזיתות הרחוב הפעילות וה”חיות” בחזיתות סגורות, המכונות גם “חנויות חשוכות”.⁹

ההשפעה של המגמות הללו צפויה להחריף את אי השיוויון של פיזור השירותים במרחב העירוני ובין המרחב העירוני לפרברי. בעיר, במיוחד בעורקים מרכזיים המקושרים היטב עם תחושת מקום ומרחבים ציבורים, צפוי כי חברות בינלאומיות וקמעונאים עצמאיים חזקים בשילוב עסקי הסעדה יתרמו לחיות והמשכיות של המסחר. לעומתם,  צפוי כי רחובות מסחריים ומרכזי מסחר בערים קטנות ובפרברים, שאין בהם כוח קנייה מספק או ערך חוויתי מוסף, יישארו מאחור.

אז מה רצוי ואפשר לעשות?

ברחבי העולם, רשויות ציבוריות בוחנות את ההשפעות ארוכות הטווח של המגיפה על הרגלי הקניות והעבודה של אזרחיהן וכיצד הם ישפיעו על המבנה העירוני, ונוקטות בגישות שונות ובסוגים שונים של מדיניות ביחס לעיצוב העתיד של הרחובות המסחריים:

■ גישה ראשונה: כלכלת שוק – ”Laissez faire”. מינימום התערבות ורגולציה, גישה שיכולה לגרום לגסיסה איטית של המסחר הקמעונאי ולתוצאות בלתי צפויות על חיי הרחוב.

■ גישה שניה: התערבות אקטיבית לשימור הצביון המסחרי מול הדיגיטציה. רשויות רבות מבקשות לשמר את הצביון המסחרי ומעורב השימושים כנגד מגמות הדיגיטציה מתוך הכרה ברווחים הסביבתיים, החברתיים והכלכליים שלו, דרך הגברת השליטה על הרחוב ושיתוף פעולה עם המגזר העסקי. ברמה העירונית נערך תכנון אסטרטגי של כלל מוקדי המסחר בעיר, וברמה המקומית “אוצרות” (Curating) של השימושים המסחריים ותכנון תמהיל השימושים סביבם דרך רגולציה ומתן תמריצים כלכליים, ואף רכישות של נכסים מסחריים באזורים מוגדרים לפיתוח באמצעות כספי ציבור בשילוב התחדשות פיזית של המרחב הבנוי. אסטרטגיה נוספת, היא התערבות הממוקדת ב”תיקון” השפעות חברתיות וסביבתיות שליליות ספציפיות של השוק החופשי, כמו החייאת שירותים מקומיים שנסגרו.

■ גישה שלישית: אימוץ דעיכת המסחר הפיזי ו”רטרופיטינג” לפונקציות ציבוריות. העצמת הרחוב כתשתית ציבורית לא מסחרית באמצעות “רטרופיטינג” – רכישה והסבה של שטחים מסחריים בנויים ופתוחים לפונקציות ציבוריות של חינוך, תרבות, ייצור, שירותי בריאות, פנאי, דת ועוד, ו”קירובם” והנגשתם אל אזורי המגורים,¹⁰ כך שיהוו גורם משיכה נוסף לרחוב, עבור אוכלוסיות נוספות ועבור שימושים נוספים, ויעצימו את השימושים העסקיים שנותרו ברחובות. גישה זו מורכבת יחסית ליישום בשל נושא הבעלויות הפרטיות.

מתיו כרמונה טוען כי המפתח לשימור הרחובות המסחריים הוא התערבות של המגזר הציבורי ועבודה בשיתוף פעולה יחד עם השחקנים הפרטיים, ושימוש בגישות מולטי-דיסציפלינריות המשלבות תכנון ערים, עיצוב אורבני, ופיתוח קהילתי, ליצירת מרחב ציבורי איכותי, משום שכיום, מיקום מרכזי אינו פקטור מספק להצלחה מסחרית. הוא מציע את פרדיגמת “המשיכה למקום” (Place attraction), המתמקדת בארבעה אספקטים – 1. גיבוש חזון ברור לאופי הרחוב ותפקידו, ותכנונו, עיצובו ו”אצירת” השימושים המסחריים בו בהתאם 2. אופטימיזציה של נוחות – בשימוש ובהגעה לרחוב עבור מגוון סוגי משתמשים ופרופילים של קונים (סידורים, פנאי) מתוך הבנה כי המשתמשים בעלי זמן קצר ומבחר אפשרויות רב 3. שילוב שימושי פנאי והנאה 4. עידוד אינטראקציה חברתית על ידי שילוב פונקציות ציבוריות מסחריות וחינמיות.¹¹

ומה אצלנו?

במדרג שערכה חברת צ’מנסקי בן שחר נמצא כי התמהיל המסחרי הממוצע ברחובות המסחריים המרכזיים בישראל כולל כמעט חצי, כ-45%, של שטחי חנויות “לא מזון”, שיעור שטחי השירותים על כ-20%, שיעור שטחי ההסעדה עומד על כ-15%, קמעונאות מזון על כ-15%, וכ-7% מהנכסים ריקים.

בעקבות המגיפה, נצפתה ירידה בדמי השכירות החודשיים במרבית הרחובות, ומראש קיים פער חד בשיעורי השכירות בערים השונות – דמי השכירות הגבוהים ביותר משולמים ברוטשילד ובדיזינגוף בתל אביב וברחוב רבי עקיבא בבני ברק (כ-300 ₪ למ”ר) ואילו הנמוכים ביותר משולמים ברחובות הרצל ברמלה (100-150 ₪ למ”ר) והנשיא בחדרה (כ-70 ₪ למ”ר). שיעור התפוסה הממוצע ברחובות ירד גם כן ועומד על 92.8%, אך ברחוב הרצל ברמלה והנשיא בחדרה נרשמו הירידות החדות ביותר (של 12.4% ו-7.8% בהתאמה), ובהם ההיצע הריק הגבוה ביותר (17% ברחוב הנשיא בחדרה, ו-14% ברחוב הרצל ברמלה).¹² יש הבדל גם בין השחקנים העסקיים, כשרחובות בתל אביב ובירושלים מאכלסים עשרות רשתות ארציות בנפח משמעותי של יותר מ-30% מסך שטחי המסחר, לרחובות בערים בינוניות וקטנות המאכלסים בעיקר שחקנים מקומיים. תמונה זו משקפת את אי השיוויון ואת הצורך במדיניות קונטקסטואלית עירונית ביחס לרחובות המסחריים.

עיריית תל אביב לדוגמא, ניצלה את תקופת הקורונה לעידוד מסחר הרחוב בכ-11 מקטעים מסויימים על ידי סגירתם לכלי רכב, ומשקיעה כספים ציבוריים רבים בפיתוח ושדרוג המרחבים הציבוריים ברחובות העירוניים. רשויות נוספות נמצאות בתהליכי שדרוג התשתיות הציבוריות כיום – כך לדוגמא ברחוב הנשיא בחדרה, ברחוב הנשיא ובעיר התחתית בחיפה, ברחוב וייצמן בכפר סבא, במרכז נתניה, ובאופן כללי בגוש דן צפוי המרחב הציבורי של רחובות מסחריים רבים צפוי לעבור שדרוג כחלק מכניסת הרכבת הקלה, לדוגמא בציר ז’בוטינסקי החוצה את פתח תקווה, בני ברק ורמת גן.

אך התיקונים כיום נקודתיים, ברחובות מסוימים ובחלקים מהם, והם נוגעים רק לאספקט אחד של הרחוב – המרחב הציבורי, כך שלא ברור מה תהיה השפעתם – בכדי לשמר את החיים הציבוריים ברחובות המסחריים של היום, יש הכרח בשדרוג כלל ההיבטים של הרחוב וחתך הרחוב, שיאופיין לפי חזון ותפקיד עירוני, שתמהיל העסקים והשימושים בו בעלי אווירה ייחודית ומקומית וכולל הסעדה, חנויות ייחודיות לצד שירותים ופעילויות שונות, נוח לשימוש ונגיש. באופן כללי, רשויות בישראל אינן חושבות מערכתית ומגבשות מדיניות אסטרטגית לניהול המסחר העתידי בעיר. רחובות עם טיפולוגיות מעורבות שימושים של מסחר בקומת הקרקע ומעליו משרדים או מגורים ממשיכים להיות מוקמים בהיקפים נרחבים בעיר שלאו דווקא תואמים את כוח הקנייה וצרכי האוכלוסייה ויכולים להחליש את הרחובות הקיימים ואף להפוך לנטושים בעצמם, וברמה המקומית רשויות אינן מנהלות או מנסות להשפיע על התמהיל המסחרי ברחוב. יש להניח כי אילו הרחובות היו שייכים או מנוהלים בשותפות ציבורית-פרטית או אף על ידי קבוצות פרטיות המנהלות מרכזי מסחר, הם היו מתפקדים ברמה גבוהה יותר.

ברור כי הפרדיגמה בכל הנוגע למסחר משתנה. הטכנולוגיה היא כלי עוצמתי שמשנה את רוב אורחות חיינו. השדה התכנוני והעיצוב העירוני משתנה בקצב איטי יותר. מוטב שרשויות מקומיות בישראל יגבשו תכנית אסטרטגית עדכנית לניהול המסחר העתידי בעיר, במקום לחזות בתהליכי דעיכה איטיים לא מבוקרים.