מה קרה כשבועת הנדל"ן התל אביבית התפוצצה?

עליית מחירים, ספסרות ומסחר פרוע בקרקעות כבר היו חלק מהנוף התל אביבי לפני 90 שנה. מה אפשר ללמוד מכדור השלג הנדל"ני שהוביל אז למשבר כלכלי חריף ועיצב את העיר? רשימה היסטורית עם תובנות חשובות לשוק הנדל"ן היום.   

Historic TLV

תל אביב, יצירת היוזמה הפרטית, היתה הבחירה הטבעית של רבים מעולי העלייה הרביעית. בניית בתים בתל אביב, שנות העשרים (מקור: G. Eric and Edith Matson Photograph Collection)

"קניין פרטי של הקרקע פירושו מונופולין של בעל הרכוש על הדבר הנחוץ לחיי בן-אדם לא פחות מאוויר לנשימה"       

                                                                                                    (דבר, "דבר היום", 30 בנובמבר 1927)

משבר הדיור, שוק נדל"ן בוער, רפורמת הקרקעות וחוק מע"מ אפס הם בין הגורמים שמובילים את ישראל לבחירות. הציבור נסער ורובינו עסוקים במה שקורה כאן ועכשיו, נדמה לנו שלא היה כדבר הזה. אבל אם נחזור ונפשפש בספרי ההיסטוריה ובעיתונים המצהיבים נגלה שהגלגל מסתובב ולפני כ-90 שנה הבועה הנדל"נית העסיקה את היישוב העברי ובמיוחד את תושבי העיר תל אביב. אז מה קרה אז? ספסרות בקרקעות פרטיות הובילה למשבר הכלכלי החמור ביותר שידע המשק העברי בתקופת המנדט הבריטי.

כדי להבין את שאירע בתל אביב בשנות ה-20 של המאה הקודמת צריך לזכור שמאז המאה ה-19 גלי העלייה לארץ ישראל התאפיינו בשיאי גאות ושפל. כל גל עלייה הזרים דם חדש בעורקי היישוב הודות להון שהעולים הביאו איתם מארצות המוצא, כוח העבודה החדש שהגיע לארץ וההכרח לספק את הביקוש למגורים. אולם בכל גל עלייה הגאות גם הסתיימה בשפל כלכלי. כך היה גם בגל העלייה הרביעית, שהתרחש בין 1924 ל-1929, במהלכו עלו לארץ 55 אלף עולים, רבים מהם מפולין. הדימוי שדבק בגל העלייה הזה היה של עליית בני המעמד הבינוני. אך למעשה רק 40% מהעולים היו 'בעלי הון': עם הון צנוע של כ-1,000-500 לירות מצריות, שאפשר השקעה ופעילות כלכלית מוגבלת (גלעדי, 1983). אך למרות אמצעיהם המוגבלים למדי הם ראו עצמם (וגם כלל הציבור ראה אותם) כיחידים המבקשים להשקיע מהונם בארץ ולהשיג את מירב הרווחים.

רבים מהעולים ביקשו להתיישב בערים בהתאם לאורח חייהם בפולין, וזה נתפס כניגוד הגמור לאידיאל של ההגשמה הציונית, קרי, התיישבות חקלאית. מול העיר, בה הקרקעות היו בבעלות פרטית, ניצב 'העמק' – עמק יזרעאל – ערש הולדתה של ההתיישבות העובדת. המוסדות הלאומיים הטילו את יהבם האידיאולוגי והביצועי על ההתיישבות החקלאית על 'אדמת הלאום' – הקרקעות שרכשו הקרנות הלאומיות, כמו הקק"ל, מתרומותיהם של בני העם היהודי. אותם מוסדות הותירו את העיר לגורלה, והקרנות הלאומיות כמעט לא רכשו בה אדמות.

Historic TLV.4jpg

בעקבות הפריחה בשוק הקרקעות צצו ברחבי תל אביב סוכנויות רבות למכירת קרקעות ולתיווך. בניית בתים בתל אביב, שנות העשרים (מקור: G. Eric and Edith Matson Photograph Collection)

אך אידאלים לחוד ומציאות לחוד. תל אביב, העיר העברית הראשונה ויצירת היוזמה הפרטית, היתה הבחירה הטבעית וההעדפה הראשונה של כשליש מהעולים בעלייה הרביעית. עלייה זו היתה הגורם לגידול המהיר של תל אביב ולהפיכתה למרכז העירוני הראשי של היישוב היהודי בארץ ישראל. תוך שנתיים כמעט והוכפל מספר תושביה: בשנת 1924 היו בעיר כ-21,500 תושבים וכמעט 1,500 בתים, ובשנת 1926 מנתה העיר 38,000 תושבים והיו בה כמעט 3,000 בתים.

הגידול המהיר במספר התושבים השפיע באופן מיידי על תל אביב. העלייה הפתאומית בביקוש לקרקעות עירונית הביאה לעליית מחירים מסחררת תוך זמן קצר. ב-1924 עלה מגרש במרכז תל אביב כ-40-30 לירות מצריות לדונם, וכעבור מספר חודשים כ-175-150 לירות מצריות לדונם. התשומות האחרות במשק העברי עלו, אם בכלל, בשיעורים נמוכים בהרבה.

בעקבות הפריחה בשוק הקרקעות צצו ברחבי העיר, כפטריות אחרי הגשם, סוכנויות וחברות רבות למכירת קרקעות ולתיווך. בתל אביב דבק הדימוי השלילי של היהודי הגלותי המספסר בקרקעות ועוסק ב'לופט גשעפט' (עסקי אוויר). חוגי השמאל גינו את התופעה. אך היא התגברה ככל שהביקוש גדל מתוך הנחה שהמחירים עוד ימשיכו לעלות.

עיתון הפועלים 'דבר' תקף את תופעת הספסרות של היוזמה הפרטית בקרקעות העיר בשנת 1927 על סמך הניסיון של ראשית העלייה הרביעית:

"[…] שיטה זו של השקעה בקרקע הפכה לנו את הברכה של גאולת הארץ לקללה. כי כל מסחר פרטי בקרקע בא"י, ואפילו מסחר כשר, בלי ספסרות מכוונת, מוכרח להיות לנו לרועץ. לפתח המסחר הזה רובצת הפקעת השערים מצד היחידים מוכרי הקרקע, רובצת התחרות הבצע בין הרבבות שאופי-הקרקע, הם וספסריהם ומתווכיהם ונושאי-כליהם, רובץ ההכרח של כל אלה."

                                                                                              (דבר, "תרפ"ב-תרפ"ז", 14 ביולי 1927, עמ' 2)

האווירה השלילית באחד ממעוזי הספסרים – בית קפה תל-אביבי ידוע אז, קפה 'האחים שור' ברחוב הרצל פינת לילינבלום, בולטת בתיאור של י.ד. ברקוביץ' ברומן 'מנחם מנדל בארץ-ישראל':

"[…] ליד החלונות הפתוחים של בית הקהוה, מבפנים ומבחוץ, יושבים אנחנו, ספסריה וסרסוריה של תל-אביב, יהודים שנזעקו לכאן מכל קצווי ארץ ומדינות רחוקות […] בינינו גם נשים מפורכסות, […] שאינן זזות מבעליהן, שומרות עסקיהם מכל משמר, גם ערבים כרסניים, […] בתוך האוויר הלוהט הזה, המלא עשן סיגריות, עפות מילים לוהטות כאש: "מגרש", "דונם", "פיק מרובע", "קרקע פנוי", "קרקע בנוי", "קושאן", "דמי קדימה" […], "ריבית קצוצה", "עלוקה מוצצת דם", "שקרן אמריקאי" […]"

                                                                                                                                         (עמ' רכ"ה)

Historic TLV2

שכר הדירה עלה עקב הביקוש בשיעור גדול יותר מאשר תשומות הבנייה. בניית בתים בתל אביב, שנות העשרים (מקור: G. Eric and Edith Matson Photograph Collection)

חשוב לציין כי המשקיעים היו חסרי ניסיון בתעשייה ולכן העדיפו להשקיע בנדל"ן, בעיקר באמצעות בניית בנייני דירות להשכרה. ההשקעה בדירות להשכרה היתה כדאית מאד ונחשבה השקעה בטוחה עם רווחים מיידיים יותר. הסיבה לכך היתה ששכר הדירה עלה עקב הביקוש הגובר בשיעור גדול יותר מאשר תשומות הבנייה. שכר הדירה עלה עד למחצית שכר עבודה חודשי ממוצע.

בעקבות הביקוש המסחרר לדירות להשכרה, ענף הבנייה קיבל דחיפה עצומה והפך לענף שהוביל את הצמיחה הכלכלית בעיר. הבעיה המרכזית היתה היעדר אשראי לטווח ארוך, וכל סיוע אחר מגורמים מוסדיים כמו ההסתדרות הציונית, העירייה או ממשלת המנדט. למרות המחסור באמצעים נמשכה הבנייה: המימון הגיע מההון שיובא לארץ על ידי העולים מחו"ל (סכומים מוגבלים כאמור), ומשיטות מימון אחרות בהן השתמשו קבלנים ובעלי בתים, אשר גלגלו כספים ושילמו עבורם אפילו 20% ריבית שנתית. כל האחריות והסיכון נפלו על המשקיע, בעוד היוזמה הפרטית היא זו שנותרה לתת מענה לשיכון העולים בערים. בשנת 1925 הושקעו בתל-אביב 1.4 מיליון לירות מצריות, שהיו מעל 70% מסך כל ההשקעות בבנייה בכל הארץ (גלעדי, 1983).

מהגאות בענף הבנייה נהנו הפועלים בעיר, הסתדרות העובדים הכללית ואף 'המשרד לעבודות ציבוריות ובניין' שהפך להיות 'סולל בונה'. שליש מכוח העבודה השכירה בערים עבד בשנת 1925 בתעשיית הבניין. עיתון 'דבר' הגדיר זאת כך: "אירע נס וגל הבנייה הרים על כתפיו את הפועל העברי".

אז מה צופה לנו העתיד? אם לשפוט על פי ניסיון העבר, העתיד לא ורוד. הגאות המלאכותית בשנות העשרים הגיעה לסופה במשבר הכלכלי החמור ביותר שידע המשק העברי בתקופת המנדט הבריטי. המעבר החריף מגאות לשפל היה חד וכואב. הסימן העיקרי למשבר היה הירידה התלולה ביבוא ההון הפרטי מחו"ל, שהתחוללה בשל הפגיעה במצבם הכלכלי של יהודי פולין. גופים ופרטים רבים היו תלויים בהון שהיה אמור להגיע מחו"ל, ומשלא הגיע הם נותרו ללא תמיכה. בשלב זה התמוטט כל הבסיס הכספי של הגאות הכלכלית. הבנקים צמצמו את האשראי כדי לשמור על העתודות הכספיות שלהם. המחסור באשראי היה חמור ביותר ופגע בראש ובראשונה בענף הבנייה. המשבר נבע גם מחוסר היכולת של המשק העברי לקלוט בבת אחת ובזמן כל כך קצר כמות גדולה כזו של עולים. פרט לכך לא היה גוף עירוני, ציבורי או ממשלתי שנלחם נגד השבר הגדול, אלא כאשר המשבר כבר היה בעיצומו.

Historic TLV3

המחסור באשראי היה חמור ביותר ופגע בראש ובראשונה בענף הבנייה. בניית בתים בתל אביב, שנות העשרים (מקור: G. Eric and Edith Matson Photograph Collection)

כמו כדור שלג התגלגל המשבר: הבנייה נפסקה; פועלים שהיו תלויים בפרנסתם בענף הבנייה נפגעו והפכו למובטלים; שכר הדירה ירד בשליש תוך זמן קצר; עסקי המכירה של המגרשים נפסקו ומחיריהם ירדו; וקבלנים ואנשי עסקים פשטו רגל. בתי חרושת ועסקים אחרים הקשורים בענף הבנייה נפגעו גם הם במעגל השני.

תל אביב סבלה מהמשבר יותר מכל הארץ, מאחר וענף הבנייה היה הענף המרכזי בה. בשיא המשבר בשנת 1927 השקיעו בתל אביב רק 40 אלף לירות והיו בעיר מחצית מכוח העבודה המובטל במשק. משפחות מהמעמד הבינוני איבדו את רכושן ונותרו ללא מקורות מחיה. האווירה בתל אביב היתה מדוכדכת מאוד, הייאוש פשה בכל.

דוגמה לכך היא הדיווח המובא בעיתון 'דבר' משנת 1926 יום לאחר הפתיחה של המלון המפואר ביותר בתל אביב מלון 'פלטין' ברחוב אחד העם פינת נחלת בנימין:

"מאורע הרחוב של אמש היה פתיחתו של המלון הגדול פלטין […]. מאות אנשים הצטופפו על המדרכות בסביבות הבית להסתכל במשתה הראשון שנערך בו, על כל מנהגי ההידור החיצוני 'מהעולם הגדול'. בפעם הראשונה הצטיירו על גבי מראה הכללי של תל-אביב באופן כה בולט הקווים החריפים ביותר של הקונטרסט, מצד אחד בית ענקי שטוף אור, שוקק תנועת אורחים ומלצרים לבושים 'בגדי נשף', בתוך שפע של מותרות ומצד שני – המון מסתכלים נגועי מחסור'.

                                                                                              (דבר, "דבר היום", 1 בספטמבר 1926)

היציאה מהמשבר התרחשה משנת 1929 ונמשכה עם הגאות החדשה בימי העלייה החמישית. אז מה המסקנות? שוק הבנייה הוא כמו עקומה שעולה ויורדת במסלול מעגלי. וללא גוף עירוני, ציבורי או ממשלתי שיילחם נגד המצב, אלא כשהמשבר יהיה בעיצומו, אנחנו נמצא עצמנו חוזרים על אותו תסריט היסטורי. השאלה היא האם במצב של שוק בוער וזירה פוליטית רותחת משהו יכול להתרחש?

 

מקורות:

דן גלעדי, "תל-אביב בעלייה הרביעית", בתוך: מרדכי נאור (עורך), תל-אביב בראשיתה, הוצאת יד יצחק בן צבי, ירושלים תשמ"ד, עמ' 84-77.

יעקב שביט וגדעון ביגר, ההיסטוריה של תל-אביב: משכונות לעיר (1936-1909), הוצאת רמות אוניברסיטת תל-אביב, תל-אביב, תשס"א.

גולדברג יוסי, וידריך שולה ועמית-כהן עירית, תל-אביב. עיר גלויה: סיור, מבט וסיפור בפינותיה הנשכחות של העיר, הוצאות אופוס ואחיאסף, נתניה, 2009.

י.ד. ברקוביץ', כרך ראשון סיפורים ומחזות, הוצאת דביר תל-אביב, תשי"ט, עמ' רכ"ה.

לקריאה נוספת:

-"להתראות אידיאולוגיה, שלום הפקת רווחים", מאת זיו לייבו